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2014-05-03 未分類

專業的分析！

作者: ceca (生活藝術大師� � �N�) 站內: Gossiping 標題: Re: [新聞] 高鐵抽手　青埔、烏日成地雷區 時間: Sat May 3 10:59:08 2014

我講過很多次高鐵是假議題,但好像沒在八卦板講過.

基本上高鐵站站體會蓋的遠離市區,主要我直接視它就是炒地皮.

因為台灣稅金很低,所以政府永遠都在炒地皮,公共建設也是要炒地皮,不然都會破產.

因此,建設自償率高,才會比較容易通過,自償率低,通常都會卡個十幾年到幾十年.

而自償率??..你不炒地皮哪來的自償率??..動不動就幾百億阿大哥…

so..同樣的,高鐵如果不預留炒地皮的空間,他會蓋不起來.

因此,他必須把站蓋在外圍,然後吵那邊地皮,把他的建設金費再賺回來.

就像高雄捷運要先通路竹有異曲同工之妙…

但是高鐵還是假議題,因為炒房無論怎樣炒,你不能離開基本面.

基本面很簡單…

1.工作機會.

2.交通.

3.生活機能.

當你遠離基本面,也許短時間內你會賺,因為炒作.

可是只要遇到反轉,你就完蛋了.

你會第一個跌,將來回漲你也最後一個漲.

so…外圍基本上是賭徒的天堂,然後笨蛋自住戶的墳場.

賭徒因為奢侈稅,所以最近大量撤出中古屋市場跑去玩預售屋.拼在兩年內賭一把脫手.

然後因為市區太貴總金額太高.無法在蓋好前確定脫手.所以去玩郊區.

再用一大堆廣告和話術去騙那些買不起市區新屋又瞧不起市區中古屋的慘戶去接手.

台北也許比較聰明,因為畢竟吵了12年,沒看過豬走路也吃過豬肉.

所以深刻的知道”門牌”效應威力有多強大.

但台中高雄甚至桃園很多慘戶就蠢爆了,一堆往外買…

不過..ok..這邊不多著墨,反正點到就好.

來講高鐵.

我們比較一下傳統的火車站和高鐵有啥不同. (現在台鐵,尤其台北高雄,因為搭乘人口下降,所以效能有打折)

先看主要乘客.

誰會搭火車?? 學生,上班族,長短途旅客,外勞….族繁不及備載.

誰會搭高鐵?? 出差者/辦事情,長途旅客.

再看其他利用.

火車可以有運輸作用,但高鐵完全只有人再搭.

所以基本上消費型態,高鐵是很限定的,不像火車站非常多元化.

高鐵最多就是吃得…其他很難賣.

因為出差/辦事情的人很忙,沒空跟你逛街五四三.

長程旅行的旅客因為旅行有計畫,所以高鐵一到站,很快就轉承走.

因此消費品在高鐵站很難賣.

但火車站很全面性,因為阿貓阿狗都會在那邊上下車.更不論還有進出貨方便.

再來看車站的特性.

火車等待時間間隔,5~N個小時…平均旅客等待半小時以上(除非你看好時刻表)

高鐵,30分鐘一班,平均等待10分鐘左右.

所以由此來看,高鐵乘客基本上根本沒空出站,因為一下子車就來了.

台鐵則是很可能提早到,或轉車,或是看錯時間OOXX

所以你需要在火車站四周打發30分鐘甚至小時以上.

所以…高鐵站乘客出站率很低,火車站四周都是人.

然後看人民對火車和高鐵的使用性.

一般人一年搭不到10次高鐵,甚至應該只有兩三次.

一般人搭台鐵可多了,因為你要考慮到學生天天搭,某些上班族天天搭.

所以高鐵要嘛就是大量出差者,要嘛就是乘客的輪替性非常高.

台鐵則是都老面孔每天跑來跑去.

因此開店養客源效能,高鐵超差,都沒老顧客全都散戶.

車站倒是很容易有很多老雇主.

最後一個很有趣的特質.

火車站四周人潮,會用各種方式到火車站.

高鐵基本上大多搭大眾運輸,少數自己開車或朋友送.

所以火車站的人潮機動性比較好,因此人潮擴散性佳,商圈格局比較大.

高鐵的人移動困難,所以少數乘客也都只會在100公尺內活動.

然後高鐵停車宇宙無敵困難,因為所有人都會把車子長期停滯.

台鐵停車反而簡單很多,因為交通方式多元化.

再來比高鐵和捷運.

捷運乘客,四周居民,學生,上班族,購物族,旅客.一樣多樣化.

捷運5分鐘一班.

所以捷運效應其實還是略輸台鐵,這在外圍比較容易看得出來.

一般人民使用率.捷運遠高於其他.

所以捷運四周店很好開,老面孔率很高.

最後捷運一個特質….就是在地居民搭乘率很高.

所以捷運很容易和住宅結合,人民住宅對捷運依賴性遠高於台鐵和高鐵.

so….如果今天講店面.

我會選,台鐵>捷運>高鐵.

選住宅我會選,捷運>台鐵>高鐵.

但通常台鐵和捷運會共構,因此高雄台北火車站價值性一直都很高. (高雄還有鐵路阻隔問題,但這問題三年後就解掉了)

而高鐵….基本上是很沒價值的.

尤其他的地區都偏遠,所以離工作環境,和重要展覽場,政府機關,都比較遠.

高鐵四周的店面都很難開,都沒人去逛,大概只有寄車行生意比較好.

因此我一值都在講,高鐵是假議題….炒房用的.

他沒有足夠的能力去帶動一個區域發展.

所以我一直不看好高雄左營高鐵站.

更不論外圍的烏日,青埔,甚至台南高鐵歸仁那邊.

我不管你有任何理由,我一概不建議認識的人買高雄國道10號以北.

你買岡山都比較好.

因為岡山有市政獨立性….他自己有產業,有商圈聚落,有市政發展.

也比買左營高鐵依賴市區但又遠離市區,外加被炒作到價格又很貴.

岡山無論成長性,還是你花錢換來的價值性.

都遠高於左營高鐵,價值和本質有落差和發展永遠都遲緩.

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